캐나다 에서 내집 마련하기 (3)-계산

캐나다에서 내집을 마련하는 꿈을

 이루기 위한 절차와 방법을 이야기 합니다.

 

여러분의 소중한 꿈이 현실이 되고,

현명한 투자가 되도록 성실히 돕기를 원합니다.

오늘도 좋은 하루 되시고,

유익한 정보가 되시길 바랍니다.

 

집을 구매 하기 위해 금전적으로 준비가 되었나요?

내집 마련의 들뜬 기분을 더욱 자신감있게

움직이게 하기 위해서, 자신이 어느정도의

자금을 사용할수 있는지를 살펴 보는것이

아주 아 ~~~주 중요 해요.

 

은행에서 융자를 받고 집을 사게 되는경우

매달 내야 하는 모기지 페이먼트가 가장

큰 금액이 되겠지만,  그 금액 이외의 비용이

있는데, 그런 부분을 알고 있어야, 집 구매후에

당황하지 않게 됩니다.

 

현재의 자신의 현금흐름을 잘 알수록, 모기지

상담을 효과적으로 받을수 있습니다. 아래의

방법으로 계산을 해 보면 자신의 현재 자금상태를

확실하게 알수 있어 좋습니다.

 

A. 현재 어느 정도 돈을 쓰고 계신가요?

 

매달 경비를 산정 해 보는 계산 입니다.

우선 월 단위로 아래 처럼 분류 해서

금액을 적어 보면 좋을 것 같네요.

 

우선 생활경비를 살펴 볼까요 ?

1. 식료품

2. 교육비

3. 의복비

4. 충동구매

5. 주거 비용

6. 자녀 양육비용

 

 

다음은 거창하게 문화생활비를 살펴보면

1. 외식 비용

2. 영화, 운동, 공연 관람비용

3. 도서, 잡지 비용

4. 최미 활동비

5. 여행 경비

 

그다음 부채와 상환금도 계속 

지불 해야 하는 돈이니 미리

셈을 해 놓아야 겠지요.

1. 크레딧 카드

2. 자동차 할부금

3. 개인 부채

4. 마이너스 통장

5. 학생 융자금

6. 모기지 월부금(주택이 있는 경우)

 

저축과 증여금

1. RRSP

2. TFSA

3. 저축예금

4. 증여, 헌금 등등

 

 

위의 열거한 모든 지출들을

매달 들어오는 순 수입총액

(가족 모두의 수입에서 세금을 뺸 금액)

에서 마이너스(-)

를 하면 그 결과는 한달에

수입 이후에 모든 지출을 결산하고

본인의 주머니에 남는 금액을

알수 있습니다.

 

아래의 링크에 들어가 보시면

집구매를 위해 계산을 해볼수 있습니다.

 

http://www.cmhc-schl.gc.ca/en/finance-and-investing/mortgage-loan-insurance/homebuying-calculators

 

B. 어는 정도 주택 구매에 여유가 있을까 에 대한 계산

보통 이번에 계산 하는 율을 가지고 모기지은행에서

모기지 가능 여부를 판단합니다.

 

이곳에서는 두가지 비율을 계산해 보는데요

하나는 GDS-Gross Debt Service Ratio

와 두번째는 TDS-Total Debt Service Ratio

가 있습니다. 지금은 GDS

기준치를 32%, TDS 기준치를

40%로 정해서 알아보지만,

은행과 시기에 따라 그 기준율은

변동이 있을수 있습니다.

 

GDS 는 우선 집경비로 들어가는

한달 모기지 페이먼트,

재산세, 난방기,

콘도피를 내는 경우 그 금액의 50% 되는 금액을

계산해서 집경비 총합을

월 총수입으로 나누었을때

32%를 넘으면 안됩니다.

예를 들어

한달 총수입이 $5000불 이고

한달의 모기지페이먼트가 $700불,

재산세가 1년에 $3500불일경우

12개월로 나누면, $291불,

난방비 $100불, 콘도피 월 300불이면

$150불로 계산해보면 집경비는

총 $1241 이고 이 금액을 $5000 로

나누어 보면 0.25로 25% 로에 해당 되므로

모기지 받는것에 문제가 없습니다.

 

다음은 TDS 를 계산 하는 방법은

40%를 넘으면 안되는데

이 계산에 사용되는 경비는

처음 계산했던 집관련 경비와

추가로, 자동차 할부금, 월 크레딧카드

페이먼트, 마이너스 통장 상환금,

그외 다른 모기지가 있으면 그것도 추가해서

계산된 총액을 월 평균 총 수입액으로 

나누어 보는 방법입니다.

 

계산을 예를 들어 해보면

아래와 같습니다.

 

처음 계산한 금액 에 추가되는 금액을

자동차 활부금이 월 $450불 ,

매달 갚는 크레딧 카드 비용이 $500불

마이너스 통장은 없고,다른 빚도

없다고 하면

$1241 + $450 + $500 = $2191

결국 $2191 / $5000 =0.43 으로

43 % 가 되어서 모기지 받는데

지장이 될수도 있습니다.

 

다음으로 계산할것은 처음에 집구매시

계산해 봐야할 주택 구매시 주택가격에 추가로

들어가는 부대비용 입니다.

 

항목을 살펴 보면,

주택 구매에 필요한 다운페이먼트,

홈인스펙션 비용 ($300~$450)

보험 비용 (재산세 조정분, 타이틀 보험, 

다운페이 하는 금액이 20% 미만일 경우 보증보험)

주택등록세, 재산세 조정분,

변호사 비용 ($1300~$1600)

집인수시 급하게 보수를 할 경우는 집보수 비용.

이사비용.

새로 짓는 집의 경우는 HST

이상의 경비를 계산해 보아야 합니다.

 

마지막으로 위의 금액들을 살펴 보고,

집을 구매하는데 별 문제는 없는지

판단해 보는 것입니다.

별 문제가 없으면 괜챦겠지만

중요한 GDS 와 TDS 가 기준율에 맞지 

않을 경우는 어떻게 해야 할까요?

 

기준율에 맞지 안는다고 집구매를

포기 해야 할까요?  ^^

 

이럴 경우 모기지 은행마다 다른 기준이

있을수 있으니 다른 모기지 기관을 

찾아보는 것도 한 방법입니다.

몇가지 개선 방법을 소개해 봅니다.

 

1. 모기지 상담자를 만나고, 크레딧 점수를

높이는 방안에 대해 상의를 해 봅니다.

2. 현재 가지고 있는 현금흐름을 살펴 보아

수입과 지출중에 통제가 가능한것은 무엇인지

살펴 보고 실행한다. 덜 쓰고, 저축을 늘려야 겠지요? 

 

3. 여력이되면 자동차 할부금이나

크레딧 카드, 학생융자금을 모두 갚는다.

 

4. 더 많은 다운페이를 할수 있도록, 

저축을 좀 더 한다.

5. 구매하려는 집의 가격 범위를

좀 낮춰 잡고, 집을 찾는다.

 

이상과 같이 집 구매를 하기 위해

계산해 보아야 할 사항들을 살펴 보았습니다.

 

다음에는 모기지 를 받는 절차에 대해 살펴 보도록 

하겠습니다.. 오늘도 좋은 하루 되세요.

 

공감과 댓글 부탁 합니다. ^^