캐나다 내집 마련하기 (6)-본격적인 집 찾기와 오퍼작성

 

 

본격적인 집 찾기

 

어떠한 시장상황에서도 집 찾기 작업은 너무 성급하게 진행되지 않는게 좋습니다. 집을 찾는 작업이 어느정도 시간이 소요 되는지, 몇채의 집을 보아야 할지는 시장과 개개인의 상황에 따라 달라질수 밖에 없습니다. 그러나 결정을 계속 미루고 무작정 많은 집만을 보러 다니는 것은 바람직 하지 않습니다.

 

대부분의 경우 MLS (공동 부동산 매물 정보망) 시스템으로 검색한 자료만을 가지고도, 부동산 중개인과의 협의를 통해서

일차적으로 주택을 선별해 낼수 있습니다. 다음에 실제로 집을 같이 돌아 보는 과정을 쇼잉이라고 하는데, 그런 과정을

통해 부동산 중개인과 바이어는 많은 교감이 이루어 집니다. 고객이 무엇을 원하는지, 무엇을 싫어 하는지에 대해

점차 더 잘 알게 되어 집을 찾는 작업이 좁혀 질수 있습니다.

 

여러 집들을 돌아 다니다 보면, 그날 본 집들의 모든것을 정확히 기억하는 것이 불가능 합니다. 특히, 바이어의 요구사항에 맞추어 집을 돌아 다니다 보면 아무래도 같은 구조나 형태, 가격대의 집을 보는 경우가 많아 혼동이 되기 마련입니다.

가능하면, 집을 돌아 보면서, 마음에 드는 집들은 나중에 기억해 내기 좋도록, 리얼터가 제공해 드리는 feature sheet 에

각 집의 특징이나 분위기를 메모해 놓는 것이 좋습니다.

 

부동산 리얼터가 보여준 주택중에 본인의 요구사항에 대부분 맞고, 마음에 들게 되면, 가능하면 빨리 진지하게 집을 구매하겠다는 결정을 내려햐 합니다. 시장이 셀러에게 유리한 마켓의 경우는 더 빠르게 행동을 취해야 다른 바이어에게 기회를 잃을 수도 있기 때문에 입니다. 그리고 바이어가 유리한 마켓의 경우에도, 적절한 가격에, 좋은 주택들은 경쟁자가 생기게 되어 바로 팔릴 확률이 높아 그것도 서두르셔야 합니다. 단 다른 누구로 부터 압력을 느껴 만족하지 않는 주택을 결정하는 일은 절대, 절대로 하지 말아야 합니다.

 

마음에 들고 예산에 맞는 주택을 주택을 찾게 되면 주택을 매입하는 과정에서 가장 중요한 작업인 오퍼 (AGREEMENT OF PURCHASE AND SALE) 이라는 서류를 작성하게 됩니다. 작성해서 서류를 리스팅쪽 에이전트나 집주인에서 서류를

전달해 주기 때문에 서로 사인하고 결정 되기 전에는 오퍼라 부르고, 모든 것이 양쪽 (바이어와 셀러모두)이 합의 되어

최종 사인이 되면 계약서로 부르게 됩니다. 다음에는 오퍼작성 요령과 내용에 대해 설명해 드리겠습니다.

 

 

오퍼 작성

 

오퍼는 주택을 구매하기 위한 계약 조건을 적은 서류입니다.

이 오퍼 (OFFER) 앞에 설명드린것 처럼 주택 셀러 (SELLER) 로 부터 받아 들여 지면, 법적으로 유효한 계약서류가 됩니다. 따라서 오퍼를 넣기 위해 서명을 할때에는 이 서류에 담긴 내용들을 확실히 이해 해야 합니다. 일반적인 경우는 부동산 협회에서 마련된 표준 양식을 사용하여 작성을 합니다

 

오퍼에 포함되는 주요 내용은 다음과 같습니다.

 

1.바이어의 이름

    법적 으로 쓰여지는 이름을 사용합니다.

 

2.셀러의 이름

     등기상의 소유주 이름을 사용합니다.

 

3. 주소

     리스트상에 올라 있는 현재의 우편주소에 해당합니다.

 

4. 법적주소(등기서류상의 주소)

     법적 등기서류에 기록되있는 주소이며, 콘도의 경우는 유닛의 번호가

     틀린 경우도 많이 있습니다.

 

5. 매입 금액 (오퍼 금액)

     리스팅 금액을 기준으로 바이어와 에이전트가 협의 하여 구매할 만한 가격을 기입하는데,

     적절한 오퍼 금액을 산정해서 넣은 것이 중요한 기술이라 할수 있습니다.

6. 보증금 금액(디파짓)

     오퍼와 함께 디파짓으로 일정한 금액을 24시간 안에 리스팅 회사의 신탁구좌로 전달해 주어야 합니다.

 

7. 집 (부동산) 이외에 계약 금액에 포함되는 물건 ( CHATTEL )

    예를 들어 주방가전제품으로 냉장고, 디시워셔, 오븐, 스토브, 세탁가전으로 세탁기, 건조기 등 기타

    협상 가능할 물품을 기입합니다. 협상의 대상이므로 셀러가 꼭 주는 것이 아닐수도 있습니다.

 

8. 렌트 물품

     주로 온수기 통이 렌트 물품인경우가 많이 있고, 드물게 퍼니스, 에어컨도 렌트 물품일 경우가 있어

     잘 살펴 보고, 오퍼를 쓰셔야 합니다.

 

9. 클로징하는 날 (소유권 등기 이전일)

    이날은 잔금이 모두 바이어쪽 변화사를 통해 셀러쪽 으로 전달이 되고, 소유권 등기가 완료 되고,

    바이어가 변호사에게 열쇠를 전달 받는 날 입니다. 보통 등기이전 하고 변호사 사무실에서 바이어에게

    이메일이나 전화로 연락을 하면 그이후에 바이어가 열쇠를 받아 오면 바로 이사들어 가실수 있습니다.

   가끔 등기 절차가 늦어져 오후 늦게 키를 받는 경우가 있어, 이사하는 시간을 잘 확인해 보셔야 합니다.

 

10. 오퍼 유효 기간

      제출한 오퍼가 언제 까지 유효 한가에 대한 규정을 해 놓는 것으로, 셀러가 그 시간까지 결정해서 서류 

      에 서명을 해 주어야 오퍼가 유효 합니다.

 

11. 컨디션 항목 (조건부 오퍼의 경우)

      오퍼에 작성 되어 있는 스탠다드 조항(STANDARD CLAUSE) 이외에 바이어가 명시하는 조건 조항으로

      서류의 SCHEDULE A 에 첨부 되는 조항들 입니다. 주로 바이어를 보호하기 위해 조건부 계약 조항으로

      사용되는 것은 모기지 조항, 인스펙션 조항, 콘도의 경우는 STATUS CERTIFICATE 리뷰 조항,

      바이어의 현재 살고 있는 주택의 매매 조건 조항 등을 포함 시킬수 있습니다. 그 결과로 만약에

      인스펙션 후에 구조적인 하자등의 문제가 있을경우, 일정기간 모기지 대출을 받을수 없을 경우는

      바이어가 일방적으로 계약을 해지 할수 있으며, 디파짓은 돌려 받게 됩니다.

      컨디션에 문제가 없는것으로 판단 되면 컨디션 웨이브 (WAIVER) 라는 서류를 새로 작성하여 셀러쪽에 

      보내면 계약이 최종 확정 됩니다. 

 

 

오퍼 제출

오퍼를 제대로 작성한수, 바이어가 서명한후 셀러나 리스팅에이전트에게 오펴를 제출하는데, 직접 셀러에게

설명 (프리젠테이션)을 할수 도있고, 단순히 이메일이나 팩스로 서류를 보내기도 합니다. 서류는 그렇게 보내지만, 에이전트 와 주인과 화상통화나 전화, 문자 등으로 협상의 단계를 거치게 됩니다. 오퍼를 제출한후 셀러로 부터 다음과 같은 대응을 기대 할수 있습니다. 

1. 승인 (Accept) - 이경우는 바로 계약이 성립 되어, 양쪽이 서류에 충실히 이행 하시면 됩니다.

2. 카운터 오퍼 (Sign back-conter offer) : 제출한 오퍼의 내용중에 셀러가 받아 들일수 없는 경우,

   일부를 수정해서, 바이어에게 다시 돌려 보내 지는 것으로, 오퍼 가격을 올리거나, 클로징날을 바꾸던지,

    원하지 않는 컨디션을 지우고, 바이어에게 역으로 오퍼를 하는 것입니다. 바이어의 경우는 내용이 마음

    에 들지 않는 경우는 다시 내용을 변경하여 카운터 오퍼를 할수 있습니다. 수차례 이런 과정을 거쳐 합의

    에 도달하게 됩니다.

3. 거절(Reject) : 보통 오퍼 가격이 너무 낮게 들어 왔다고 생각하는 경우에 일어나며, 이런 경우 바이어는 

    오퍼를 수정해서 다시 시도를 해 볼것인지 아니면, 패스 하고 다른 주택을 찾아 떠나든지를 결정해서

    조치해야 합니다. 

 

계약의 성사

 

이렇게 오퍼 제출과 협상 (negotiation)의 과정을 거쳐 바이어와 셀러가 최종 받아들일수 있는 상태가 되면

서로 서명을 하여 계약을 체결하게 됩니다. 일반적으로 1~2일 이내에 결론이 나지만, 드물게 몇일씩 혹은 그 이상이 걸리는 경우도 있습니다. 그러나 경쟁오퍼 상황에는 당일, 가급적 짧은 시간안에 결정 하게 됩니다.

계약서 상의 조건 해제

계약 체결 이후에는 계악상에 조건부 사항을 기한 내에 제거하는 노력을 해야 합니다.

계약서류와 모기지 관련 서류를 신속하게 모기지 은행에 제출하여 승인을 받아야 합니다.

보통 최종 서류를 서명하는 것은 나중에 하더라도, 이기간에는 모기지 은행과 협의 하여 본인의

신용과 계약된 주택으로 대출 을 받는데, 이상이 없다는 것으로 확인이 되면 이조항을 컨디션 웨이브(waiver) 를 해 주게 됩니다. 대출과 관련된 공식적인 서류를 받거나 제출할 필요는 없습니다.

 

다음은 기간 내에 공인 홈인스펙터를 고용하여, 홈인스펙션을 실시합니다. 이때 홈인스펙션이,후에 바이어가 홈인스펙션비를 지불하는데 보통 집의 크기와 실시하는 시간에 따라 다소 차이가 있는데, 대략 350불에서 400불 정도 경비가 들어 갑니다. 홈인스펙터는 구조, 누수등의 문제가 있는 경우 리포트를 작성하여 바이어에게 제공해 주면, 심각한 하자가 없는 경우는 셀러와 협의를 통하여 소유권 등기 이전까지 고치도록 하거나. 계약금액을 조정하는 등의 조건부 웨이브를 해 주는 경우도 있습니다. 어떤 경우는 셀러가 모든것을 해주는것을 거부하더라도, 바이어가 원하는 주택이고 그 주택을 구입하는데 이득이 더 크다고 판단되는 경우는, 주택 구입후, 바이어가 자비로 조치를 치하는 경우도 있습니다.

 

변호사 의 선임

 

보통 컨디션 제거 이후의 단계에 Firm Deal 이 되어 변호사를 선임하게 됩니다. 또는 이미 선임된 변호사가 업무를 시작하게 됩니다. 이론적으로 오퍼를 넣기 전에 변호사를 선임하여 오퍼상의 계약조건을 사전에 바이어와 변호사가 만나 검토하는 것이 맞다고 보지만, 집매매의 경우는 현실적으로 계약이 성립된 이후 또는

컨디션이 모두 제거되어 Waiver 제출로 계약이 최종 성립된 이후에 선임하는 경우가 대부분 입니다. 콘도의 경우는 Status Certificate 리뷰 조항 때문에 계약서 제출해서 컨디션오퍼가 성사 되었을때 변호사를 선임해서 보아야 하게 때문에, 계약이 성립된후 바로 선임하는 것입니다. 

 

부동산 중개인은 오퍼 작성에 필요한 조항을 바이어에게 제공하고 도와 드릴수는 있지만, 계약과 관련된 법적인 문제들에 대해서는 언제나 변호사와 상담하여 정확한 답변을 얻으시는게 좋습니다.

 

 

클로징 (소유이전) 까지 진행 되는 일들

계약서상의 모든 조건이 해지 되고 클로징 까지는 일반적으로 짧게는 15일에서 60일 정도 걸립니다.

요즘의 런던상황의 경우는 간혹 클로징이 90일 이후로 하는 경우도 많이 있습니다. 이기간 동안

변호사는 아래와 같이 계약체결 이후의 복잡하고 시간이 걸리는 업무를 수행하게 됩니다.

이때는 변호사의 타임 이라고 보시면 됩니다.

 

변호사가 하게 되는 일들은 아래와 같습니다.

 

1.오퍼 서류의 법률적 검토

2.셀러의 소유권 확인

3.타이틀 검토-소유권과 관련하여 Claim의 여부를 확인하고, 필요시 등기 이전까지

                  해결하도록 셀러 변호사에게 요청하게 됩니다.

4.재산세 납부 여부 확인

5.취득세와 지역에 따른 특별부과세 금액의 산정및 대납(등기 이전시)

6. 소유권 이전 등기 업무

7. 모기지 은행 서류취합 및 모기지, 잔금 취합후 셀러변호사에게 이전

8. 열쇠 수령및 바이어에게 열쇠 전달 

 

바이어가 해야 할일

 

이 기간 동안에 바이어가 해야 할 일도 많이 있어요. 현재 살고 있는 집을 팔아야 하는 경우는 사는 주택의 클로징 이전에  살고 있는 집의 클로징을 하여 매입자금 조달을 확실히 해야 합니다. 구매한 집의 클로징 이후에 현재 살고 있는 집의 클로징이 되는 경우는 모기지은행에 미리 협의를 해서 브리지론을 통해, 그 차이나는 일수 만큼 모기지를 받습니다.

 

 렌트를 살고 있는 경우는 집주인 (랜드로드)에게 렌트계약에 따른 기한내에 이사나간다는 노티스(Notice)를 해 주어야 합니다. 

 

이사짐 회사에 미리 연락하여, 이사 일정을 확정합니다. 이사가 집중되는 시기에는 충분한 시일 이전에 예약을 해 놓아 원하는 시기에 차질이 없도록 해야 합니다. 특히 콘도 아파트의 경우는 이사용 엘리베이터 사용시간을 콘도 사무실에 미리 예약을 해 놓아야 합니다.

 

모기지는 모기지 은행과 조건을 협의하여 대출 금액을 확정하고, 클로징 데이에 대출금이 변호사에게 전달이 잘되도록 조치를 취해야 합니다. 이시기에 은행에 필요서류를 서명하시게 됩니다.

새로 구매하게된 주택과 관련하여 보험 회사와 접촉하여 소유권 이전하는 클로징 데이부터 보장이 되는 주택보험을 들도록 합니다. 

 

클로징 하기 3~7일 이전에 변호사 사무실을 방문하여 클로징 서류에 서명하게 됩니다. 이때 모기지 대출 금액을 제외한 잔금과 취득세등 부대비용, 변호사 수임료등의 정산 금액을 합여 Bank Draft Cheque (드레프트 체크)를 만들어, 변호사에게 전달해 줍니다. 정확한 금액은 변호사 사무실에서 미리 통보해 줍니다.

 

이외에 이사짐준비, 주소변경, 각종 유틸리티신청 (하이드로, 난방비, 온수통 렌트)을 해 놓습니다.

 

클로징 데이 (Closing day)

 

클로징 데이는 변호사가 은행에서 전달된 모기지와 바이어가 제출한 잔금을 이전해 주고, 등기 이전을 전산으로 처리 한후, 키를 전달해 주는 날 입니다. 변호사가 바이어에게 키를 가져 가셔도 좋다고 하는 시간이 대략 12시 이후 3시 사이의 경우가 많습니다만 처리 시간에 따라 더 늦어지는 경우도 있습니다. 모기지 대출금은 은행에서 변호사에게 직접 전달이 되고, 등기 과정은 전산으로 처리하거나, 등기소 (Registry Office) 에서 이루어 지는데, 본인이 직접 참석하실 필요는 없습니다. 양측의 변호사가 서류와 돈, 집, 키를 교환하고 소유권 이전 등기와 모기지 등기를 하게 됩니다. 전 주인은 늦어도 이날 오후 6시 이전에 완전히 퇴거 해야 합니다. 

 

축하합니다. 이제 새로운 집의 주인이 되셨습니다. !!

이상과 같이 집 구입 절차를 5번에 걸쳐 연재로 풀어 놓았습니다만, 아직도 세부 사항에 대한 설명은 부족합니다. 앞으로 집을 구매하는 바이어의 입장에서 필요한 더 많은 정보를 전해 드리도록 하겠습니다.

 

참고로 변호사 가 알려주는 홈바이어가 변호사를 만나기전 7가지를 아래와 같이 링크해 놓습니다.

참고하시고,보다 좋은 자료로 보답하겠습니다. 오늘도 좋은 하루 되세요.