적절한 리스팅 가격을 선정하는 방법

부동산 마켓에서 주택을 리스팅하면서 주로 관심갖는 가격은 크게 두가지를 이야기 합니다. 첫번재가 리스팅 가격 혹은 Asking Price 이고 두번째가 마켓 가격 - 부동산 매매 가격 입니다.

 

첫번째 리스팅 가격은 주택을 마켓에 SALE 을 하기 위해 내어 놓는 금액이고, 마켓 가격은 실제로 거래 되어 지고 있는 금액을 이야기 합니다.

 

대부분의 셀러들이 부동산 시장에 자신을 주택을 내어 놓을때 생각하는 공통적인 생각은 어떻게 하면 많이 받고 팔을수 있을까 하는 문제일 것입니다. 그래서 최대로 받고 싶은 가격을 생각해 보고, 또 약간의 흥정을 생각해서, 그 가격위에 조금더 높은 가격에 리스팅 가격을 만들어 선정해 놓고 싶어 합니다.

 

모든 일반적인 생각은 잠시 접어 두고, 전문가 들이 이야기 하는 절절한 판매가격 선정에 대한 이야기를 한번 해볼까 합니다.. 성공적인 주택 매매와 함께, 매매에 소요되는 시간에 지대한 영향을 주는 적절한 Asking Price 를 선정하는 것은 여러번 이야기 해도 지나치지 않습니다.

 

황금률; 제발, 객관적으로 바라 보세요.

 

모든 감정은 일단 접어두고, 가능한 객관적으로 생각 해 보세요.

 

어떤 이유에서든, 내 집을 마켓에 내놓기로 결정할때는 만감이 교차합니다. 그동안 살아오면서 즐거웠던 추억들이 떠오르며, 얼굴에 미소가 번집니다. 아이들 생일파티, 단란했던 가족 식사, 따뜻하고 풍성했던 크리스 마스 파티,  반가운 친구들의 방문에 함께 웃고 떠들던 시간들. 모두와 함께 보낸시간과 공간들에 대한 추억들이 떠오릅니다.

 

모든 종류의 감정때문에 객관적으로 되는 것은 참 어려운 일중에 하나일수 있습니다.

 

이럴때 좋은 방법은 역활을 바꾸어 생각해 보는 것입니다. 내가 바이어의 입장이 되어서 좀 더 분석적이고 냉철하게 들여다 보는 것입니다. 바이어의 눈으로 보았을때 내 집은 객관적으로 어떻게 평가를 내릴수 있을까요?

 

집을 잘 팔기 위한 적정한 Asking 가격, 리스팅 가격을 결정하는데 크게 세가지를 생각해 봅니다.

 

1 현재 부동산 마켓의 상황

2. 본인의 시간 계획

3. 내가 받아 들일수 있는 최저 금액

 

1. 현재의 부동산 마켓의 상태

 

비교 평가 (comparables)

 

모든 경제 활동이 그렇겠지만, 부동산 시장 만큼 수요와 공급의 법칙을 잘 따라 가는 마켓은 없을 것입니다.  수요와 공급의 법칙에 따라, 바이어가 기꺼이 지불하고자 하는 주택의 가격이 결정됩니다. 비교평가는 내가 살고 있는 지역에서 내 주택과 비슷한 다른 주택들이 최근에 팔린 금액을 비교해 보는 방법입니다.

 

감정평가사들도 어떤 주택을 감정 평가할때 그지역의 주택이 팔린 금액들을 비교 평가를 실시 합니다.  주택을 팔 계획이 없어도 가끔 자신의 주택의 가치를 판단받기 위해 감정평가사들을 고용해서 경비를 지불하고, 자신의 집의 가치를 알아 볼수 있습니다.  그렇지만 주택을 팔을 계획이 확실하고, 도움이 필요하다면, 믿을만한 공인중개사와 함께 주택의 가치를 제대로 알아 보시는 것을 권합니다. 

 

마련된 자료를 바탕으로, 자신의 주택과 가까운 지역에, 주로 큰길 단위로 블락을 지어 구분할수 잇는데, 주택의 크기, 대지의 크기, 침실의 갯수, 화장실 갯수, 지어진 년도, 지하 마감, 주택 외장재, 차고 의 유무와 크기, 풀장 유무, 벽날로,기타 업데이트 와 리노베이션의 정도 등의 여러 고려사항을 토대로, 본인의 주택과 객관적으로 유사점과 다른점을 비교 분석해 봅니다.

 

지난 한해 동안, 본인의 주택과 비슷한 주택이 예를 들어 56만 에서 57만에 팔렸다고 한다면, 본인의 주택도 그러한 가격범위에 있다고 예상할수 있습니다. 적절한 예상 금액을 고려하는데 또 다른 요소는 얼마나 빨리 주택을 팔기를 원하는가 하는 것입니다.

2. 본인의 시간 계획

 

앞서 언급한 것이지만, 두번째로 심각하게 생각해 보아야 할것은 어느 정도의 타임프레임을 들여서 주택을 매매하고 클로징 할것인가 입니다. 여기서 클로징은 주택 매매 계약 성사후, 주택을 바이어에게 등기이전해주고 집열쇠를 전달해 주는 것을 말합니다. 즉 주택을 부동산 마켓에 리스팅하면서, 계획하기를 언제까지는 매매가 이루어 져야, 앞으로 계획된 일들을 진행할수 있는지를 대략적으로 생각한 시점을 말합니다. 만약 빨리 주택 매매를 서둘어야 하는 입장 즉 급매를 해야 하는 입장이라면 위에서 언급한 주택의 범위라면 57만불 보다는 56만불에 가깝게 정해야 적정한 가격이 되는 겁니다. 반대로 시간이 그리 중요한 요소가 아니고, 높은 가격이 적정하다면, 높은 가격을 매겨 놓고, 기다리는 것이 선택일수 있습니다. 두마리 토끼를 다 잡고 싶은 심정일때 시간과 가격을 모두 생각한 마음의 평화를 위해 그 중간 가격인 56만 5천불이 가장 적절한 가격 일수도 있습니다.

 

여기서, 그동안의 경험과 다른부동산 중개인들이 공통으로 느끼는 점을 말씀드리면, 문화에 따라 좀 다르지만, 보편적으로 이해되는 것은, 감정적인 이유때문에 모든 셀러들은 자신의 주택에 대한 과대평가를 하는 경향이 있다는 것입니다.

처음에 Asking Price를 너무 높게 책정하게 되면 주택 매매를 늦어지게 만듭니다. 주택 매매가 늦어 지는 것은, 본인의 주택이 '문제가 있는 집'으로 인식되는 불명예를 갖는 위험이 있습니다. 많은 바이어들이 주택이 오랜기간 동안 매매가 되지 않는 주택을 볼때, 무언가 문제가 잇어 팔리지 않을 것이라는 잘못된 인식으로 바라 보게 됩니다. 그래서 더욱 피하게 될 가능성이 있습니다. 그래서 주택 가격을 낮추어 놓는다 하더라도, '문제 있을것 같은 집' 이라는 불명예스러운 잘 못된 인식을 없애기는 쉽지않습니다. 가망있는 바이어들은 여전히 주저하기 때문에, 집은 안팔리고, 셀러는 또 주택가격을 내리게 됩니다.

3. 내가 받아 들일수 있는 최저 금액

 

이제 Asking Price를 결정했다면, 이제 생각해 보아야 할것이,  매매가 되었을때, 모든 제반비용을 지급하고 남는 금액이

얼마나 될것인가 를 살펴 보는 것입니다. 이 매매에 소요 되는 비용은 모든 경우 마다 다르겠지만, 크게 3가지를 생각해 보면 아래와 같습니다.

 

-모기지 패널티 : 대략 3달치 모기지의 이자분에 대해 지불하는데, 상세한 사항은 모기지를 대출해주었던 모기지 담당자 

                     와 상의해 보시기 바랍니다.

-법적 부대 비용 : 변호사 비용과 부동산서비스 비용

-광고 비용 및 스테이징 비용: 주택을 마켓에 내놀때 별도의 광고에 드는 비용, 신문, 간판, 인터넷 광고 등과

                                    주택안의 가구나 소품을 대여하여, 더욱 빛나고 좋게 보이도록 하는 비용

 

모든 것을 다 고려하고 계산해 보았을때, 남은 금액이 셀러가 받아들일수 없는 숫자라면, 당장 주택의 매매를 서두를수 없는 상황이 될수 도 있습니다. 차리리 마켓 상황이 셀러가 좋아하는 방향으로 변화 될때 까지 참고 기다려야 할수도 있습니다. 부동산 마켓은 바이어 마켓과 셀러 마켓이 번갈아서 오고 가는 주기적인 시장이기 때문입니다.

 

위의 3 가지 사항들은 믿고 맡기시는 부동산 중개인이 성실하게 리스팅 전에 준비하여 충분히 설명해 주고, 리스팅 가격을 잘 산정해서 성공적인 주택 매매가 되시기를 바랍니다.

 

공감과 댓글 부탁 합니다. ^^